В конце прошлого года были приняты два федеральных закона, которые меняют принцип финансирования капитального ремонта жилых домов. Это закон № 271-ФЗ от 25.12.2012 г. «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ…», направленный на создание и реализацию системы финансирования капремонта многоквартирных домов, и закон № 270-ФЗ от 25.12.2012 г., продливший работу Фонда реформирования ЖКХ до конца 2016 года, а также изменивший условия и порядок предоставления его финансовой поддержки.

Жилищно-коммунальные новеллы

В конце прошлого года были приняты два федеральных закона, которые меняют принцип финансирования капитального ремонта жилых домов. Это закон № 271-ФЗ от 25.12.2012 г. «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ…», направленный на создание и реализацию системы финансирования капремонта многоквартирных домов, и закон № 270-ФЗ от 25.12.2012 г., продливший работу Фонда реформирования ЖКХ до конца 2016 года, а также изменивший условия и порядок предоставления его финансовой поддержки.

Каждому дому нужен специальный счет на капремонт

В действующем Жилищном кодексе поправлены действующие статьи и добавлен новый раздел «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах», в котором расписан порядок его финансирования. Подробно об этом мы писали в № 2.

Коротко напомним, что жильцам (собственникам квартир) многоквартирных домов в ближайшее время нужно будет на общем собрании решить, каким образом они будут накапливать и использовать средства на капитальный ремонт. Согласно поправленному Жилищному кодексу, теперь эти средства должны аккумулироваться на специальном счете в банке. Он должен быть открыт лицом, уполномоченным на это, а также на совершение операций с денежными средствами общим собранием собственников – ТСЖ, управляющей компанией и др.

Если такого счета не будет, взносы будут направляться на счет регионального оператора, созданного в субъекте Федерации для целей формирования фонда и организации капитального ремонта. И он уже будет направлять средства на ремонт тех домов, которые будут в списке нуждающихся и соответствуют ряду требований.

– При внесении изменений в Жилищный кодекс законодателем ставилась цель создания гарантированного источника финансирования расходов, связанных с проведением капитальных ремонтов, а также обеспечения погашения привлекаемых для финансирования капитального ремонта кредитов, займов, уплаты процентов по ним, – уточняет  Владимир Коликов, партнер юридической компании «Генезис». – В связи с чем  предусматривается введение обязательной ежемесячной платы за капитальный ремонт, уплачиваемой всеми собственниками помещений в многоквартирных домах, в том числе публичными образованиями. Вводя указанную норму, законодатель конкретизирует закрепленную в статье 155 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность собственников помещений в многоквартирном доме оплачивать расходы на капитальный ремонт общего имущества.

Примечательно, что минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, однако собственники помещений в многоквартирном доме могут принять решение об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный. Права на денежные средства, находящиеся на специальном счете принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме.   При переходе права собственности на помещение доля нового собственника в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, равна доле в праве на указанные денежные средства предшествующего собственника такого помещения.

Важен еще один момент – в связи с тем, что владельцем специального счета может быть или ТСЖ, или осуществляющие управление многоквартирным домом жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вопросы эффективного распоряжения денежными средствами напрямую связаны с выстраиванием прозрачных отношений по самоуправлению среди собственников квартир.

Фонд ЖКХ переключается на аварийные дома

Фонд ЖКХ продолжает свою работу, но с этого года прекращает финансировать региональные адресные программы по капитальному ремонту многоквартирных домов. Средства фонда, которые не успели использовать по назначению до настоящего времени, будут направлены на финансирование переселения граждан из аварийного жилищного фонда, а именно из тех домов, которые до 1 января 2012 года признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

Закон также уточняет, что фонд впредь будет финансировать региональные программы по отселению из аварийного жилья, и такие программы должны быть рассчитаны не менее чем на трехлетний период. Средства фонда предлагается направлять также на реализацию региональных программ по модернизации систем коммунальной инфраструктуры, на работы по государственному кадастровому учету земельных участков под многоквартирными домами, на установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в случаях, предусмотренных жилищным законодательством, и др.

В настоящее время лимит финансирования мероприятий по ЖКХ региона из фонда еще не определен. По словам министра энергетики и ЖКХ Свердловской области Николая Смирнова, можно рассчитывать на то, что нашему региону будет выделено 250 млн рублей, что в несколько раз меньше, чем она получала раньше, но в то же время эта сумма наибольшая по сравнению с теми, что получат другие регионы. Это связано с тем, что область ежегодно выполняет все условия для данного финансирования из фонда.

Министр также уточнил, что изменится сама структура софинансирования. 30–35 % стоимости капитального ремонта будут оплачивать граждане, остальную часть доплатят бюджеты трех уровней. Участвовать в программе будут преимущественно дома, которые отвечают определенным требованиям. Критерии отбора домов уже разработаны и вот-вот будут утверждены. Это 75-процентная на 1 января 2013 года оснащенность дома индивидуальными приборами учета и 100-процентная – к июлю этого года. Дома, которые не установили приборы учета (не выполнили закон), при определении включения в программу будут получать штрафные баллы. И, наоборот, установившие счетчики имеют больше шансов попасть в эту программу. Будет учитываться и наличие задолженности за оплату коммунальных услуг и наличие Совета многоквартирного дома. Хорошие шансы попасть в программу у тех домов, которые взяли на себя большую часть в софинансировании капитального ремонта. Отбор домов будет осуществлен после того, как определится лимит финансирования из фонда. По параметрам подходят Екатеринбург, Нижний Тагил, Заречный, Каменск-Уральский, Карпинск, Камышлов. Изменится также и то, что с этого года собственники будут платить в три раза больше – не 5, а 15 % от суммы всего ремонта.

На отселение жильцов из аварийных домов в 2013 году по областной программе выделено 400 млн рублей (лимиты финансирования из фонда ЖКХ на эти цели пока также не утверждены). Сумма в три раза больше прошлогоднего бюджета программы и соизмерима с той, что была выделена из фонда ЖКХ. В феврале министерство проведет анализ по аварийным домам и определит точное количество объектов, которые нужно расселить. По предварительным оценкам, средств, выделяемых из областного бюджета с учетом поддержки фонда ЖКХ, хватит на то, чтобы в течение трех лет переселить всех жильцов из аварийного жилья, признанного таковым в январе прошлого года. А также и переселить жителей части домов, которые являются ветхими, но еще не признаны аварийными.

На модернизацию ЖКХ области выделены рекордные суммы

В этом году из бюджета области будет выделено 4 млрд рублей, что почти в 8 раз больше, чем в прошлом году. Если в прошлом году в целом на цели ЖКХ было направлено 7,5 млрд рублей совокупных средств предприятий и граждан, то в 2013 году эту сумму планируется увеличить до 11 млрд рублей.

– Особенность еще и в том, что мы переходим на системную работу по модернизации – от латания дыр и решения точечных проблем к разработке принципиально новых схем тепло-, водо-, газоснабжения и их реализацию, – сообщил Николай Смирнов. – К концу прошлого года были разработаны схемы по четырем наиболее проблемным муниципалитетам – Белоярскому, Горноуральскому городским округам, городам Дегтярск и Верхотурье. По оценкам министерства, эти муниципалитеты накапливали около 25 % областной задолженности за топливно-энергетические ресурсы по причине неплатежей жителей и убыточности обслуживающих предприятий – котельные производили значительно больше тепла, чем необходимо потребителям, накапливая долги.

Институтом энергосбережения по поручению председателя правительства области были разработаны схемы тепло-, водо- и газоснабжения данных городов, и в этом году будет разработана проектно-сметная документация и начнется реализация этих мероприятий. Общий объем инвестирования составит около 550 млн рублей. Началась разработка аналогичных схем еще по пяти муниципалитетам – Каменск-Уральскому, Нижним Сергам, Сосьве, Верхней Салде и Ивделю. На их реализацию будут выделяться как бюджетные, так и внебюджетные средства. Кроме того, и муниципалитеты за счет собственных средств разрабатывают такие схемы.

По словам Николая Смирнова, есть ряд договоренностей по выделению внебюджетных средств для создания схем тепло- и водоснабжения. Затраты берут на себя бюджеты всех уровней. Близится подобная работа по Екатеринбургу и Нижней Салде, Новоуральску. В результате мероприятий планируется сократить рост задолженности по топливно-энергетическим ресурсам, повысить качество жизни граждан. Частный сектор, «отапливаемый» от центральных котельных будет переводиться на индивидуальные газовые котельные, что должно снизить плату за коммунальные услуги.

По начислению общедомового потребления Николай Смирнов заверил, что в Екатеринбурге больших перерасчетов по этой статье ожидать не стоит, потому что, по его словам, «все управляющие компании начисляли плату, согласно закону, без нарушений». В ряде населенных пунктов области были завышения, и в платежках за январь там должны быть сделаны перерасчеты. Министерство совместно с Жилищной инспекцией планирует проверить муниципалитеты на предмет общедомовых начислений и наказать нарушителей. Кроме этого, есть и другая практика – в некоторых городах, например, в Карпинске и в Невьянске, некоторые компании, наоборот, вообще не начисляли плату за общедомовое потребление. И теперь они должны будут сделать перерасчет в сторону доначисления.

Светлана Соловьева

Журнал “Есть вариант!” (Уральская палата недвижимости)