Газета Есть вариант! обратилась за комментарием к юристу ЮК Генезис Олесе Емельяновой
Когда мы собираемся купить квартиру, то надеемся на помощь риэлтора. И это правильно. Опытный и ответственный специалист – хороший помощник в этом деле, но нужно понимать, что в такой ситуации многое зависит не только от него, но и от нас. С риэлторской компанией заключается стандартный договор на оказание услуг, в котором указывается, что должен сделать специалист. Это гражданско-правовые отношения. Иных, не указанных в договоре, обязанностей у риэлтора нет. В договоре не будет сказано об ответственности в случае признания подготовленной сделки недействительной. Если это случится, покупатель будет решать проблему самостоятельно.
Когда сделку признают недействительной, покупателю предложат вернуть покупку продавцу. Происходит такое не часто, но и, несмотря на развитость рынка недвижимости и профессионализм его участников, а также повышающуюся грамотность граждан в вопросах обмена и покупки жилья, не редко.
Причины, по которым это может произойти мы уже перечисляли в материале, опубликованном в одном из недавних номеров газеты. Суд также может признать приобретателя добросовестным и принять решение в его пользу. Кроме этого, добросовестному приобретателю, от которого было истребовано жилое помещение, дано право на одноразовую денежную компенсацию в размере 1 млн рублей в связи с ущербом, причиненным утратой помещения (ст. 31.1 федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Но далеко не всегда суды признают приобретателей добросовестными со всеми вытекающими отсюда последствиями. Тогда сделки возвращаются вспять, стороны остаются при своём. Продавец – с недвижимостью, а покупатель… с решением о возврате ему продавцом уплаченной суммы за квартиру. Но решение суда – это ещё не деньги, их нужно взыскать, а с этим делом в нашей стране дела обстоят плачевно. Решения судов не исполняются. И бывает так, что покупатель остается без денег и без квартиры…
Сегодня мы попытаемся разобраться в том, как, покупая недвижимость, избежать этой трагедии. И что нужно сделать, чтобы суд счёл вас добросовестным приобретателем.
Олеся Емельянова, юрист юридической компании “Генезис”:
– “Гражданский кодекс называет добросовестным такого приобретателя, который не знал или не мог знать, что приобретает имущество у неуправомоченного лица. На этом закон умолкает, а определять, чего мог, а чего не мог покупатель, в случае спора будет только суд. То есть речь идёт о некотором стандарте поведения: какие именно действия в силах предпринятьсредний разумный человек при покупки квартиры?
Суды исходят из того, что даже средний руки гражданин понимает: продавец должен иметь какие-то права на объект купли-продажи, чтобы потом их передать. Следовательно, в первую очередь, необходимо получить сведения из ЕГРП. Если на момент совершения сделки право собственности было зарегистрировано за каким-то третьим неизвестным никому лицом или шёл судебный спор в отношении отчуждаемой квартиры (об этом также указывается в ЕГРП), то покупателя, который проигнорировал эти факты, едва ли можно признать добросовестным.
В большинстве правопорядков, где недвижимость регистрируется, этим бы и ограничились. В России публичная достоверность реестра только формируется, поэтому пока ещё не доверяют самой записи, а скрупулёзно проверяем всё то, благодаря чему она появилась. Следующим шагом покупателю необходимо выяснить наличие обременений на квартиру, привести непосредственный осмотр жилого помещения, соотнести, насколько цена квартиры соответствует рынку.Иными словами, нужнореагировать на всё, что заставляет усомниться в правах продавца”.
