Портал Квадратный метр обратился за советом к управляющему партнеру ЮК Генезис Артему Денисову
Это только кажется, что на рынке недвижимости все спокойно, а все скандалы с обманом собственников жилья отгремели в 90-х годах. Мошенники не дремлют и постоянно изобретают новые схемы.
Эти материалы судебных разбирательств звучат как детективные истории. Однако в отличии от литературных трудов, все герои и события не являются вымышленными. Банды злоумышленников орудовали в разных городах России, каждый день изобретая новые схемы отъема жилья у продавцов и покупателей. Причем, как оказалось, преступные комбинации имеют свою специфику в каждом регионе.
История одной неуДАЧИ
Ноябрь 2015 года. Березовский. Мошенники под видом продавцов, используя поддельные паспорта и дубликаты правоустанавливающих документов на земельные участки, продали порядка 20 участков в СПО «Дачник». Покупателей они привлекали заниженной ценой наделов – 50 000 рублей за объект, что было, как минимум, втрое меньше рыночной цены.
Преступная группировка состояла из нескольких человек (их личности еще не установлены) и сотрудницы Управления Росреестра по Свердловской области. Представительница госучреждения использовала свое должностное полномочие для регистрации незаконных сделок.
Вычислить мошенников в такой махинации было практически невозможно. Огромную роль в преступной схеме сыграла именно сотрудница Росреестра, которая приняла на регистрацию поддельные документы, вместо того, чтобы их отклонить. Впрочем, одна зацепка у покупателей для выявления мошенников все же была, считают эксперты.
Слабое звено
2009-2013 годы. Екатеринбург. Преступная группировка четыре года орудовала на рынке недвижимости Екатеринбурга. Банду, по версии прокуратуры Свердловской области, возглавлял 46-летний уральский предприниматель Сергей Панарин. По делу также проходили семь его сообщников. За четыре года они присвоили себе 41 квартиру и дачный дом на общую сумму в 58 млн рублей.
Чаще всего, жертвами мошенников становились лица, злоупотребляющие спиртными напитками. Преступники предлагали им услуги по продаже или обмену жилья. Для этого клиентам предлагалось оформить нотариальную доверенность на агента по недвижимости для осуществления продажи квартиры. После чего мошенники продавали оформляли квартиру на подконтрольных им лиц, перепродавали и скрывались с деньгами.
Это – классическая схема обмана. В России уже было неисчислимое количество аналогичных прецедентов. Эксперты по недвижимости со страниц прессы не раз предупреждали собственников о рисках оформления генеральной доверенности на незнакомого человека.
Артем Денисов, управляющий партнер юридической компании “Генезис”:
– Генеральная доверенность от имени продавца недвижимости передает право доверенному лицу в течение срока ее действия производить требующиеся действия с квартирой. Нужно понимать, что выдача доверенности- это односторонняя сделка, то есть к ней применимы все положения о сделках и последствиях признании сделки недействительной. Так, основаниями для прекращения доверенности являются:
– истечение срока;
– отмена документа лицом, её выдавшим;
– отказ доверенного лица от своих полномочий;
– смерть доверителя, признание его безвестно отсутствующим, ограниченно дееспособным либо полностью недееспособным;
– полная реализация полномочий;
– признание недействительности документа судом.
Прекращение действия доверенности приводит к определенным правовым последствиям, которые начинаются с того момента, когда представитель доверителя узнаёт об этом. До такого момента он имеет полномочия совершать действия, предусмотренные доверенностью.
Основные риски покупателя:
Самые распространенные риски состоят в следующем:
– Доверенность, как указано в п. 1 ст. 188 ГК РФ, доверитель вправе аннулировать когда угодно. Если сделка совершается по отозванному документу, она ничтожна.
– ст. 188 ГК РФ отменяет после кончины доверителя полномочия выданной им доверенности. Само доверенное лицо может и не узнать вовремя об этом факте. Состоявшаяся при таких обстоятельствах купля-продажа недвижимости окажется недействительной.
– Само доверенное лицо может оказаться недееспособным или невменяемым на момент проведения сделки, что также сделает сделку недействительной.
Основные риски продавца:
Главный риск продавца состоит в том, что доверенное лицо злоупотребит доверием при получении суммы оплаты от Покупателя. Гарантировать, что доверенное лицо в полной мере выполнит условия договоренности и не преступит интересов доверителя – нельзя. Доверенность фактически и означает предоставление права на доверии, без гарантий. Оспорить действия доверенного лица можно, но только тогда, когда само это лицо отвечает за свои действия, его местонахождение известно, а также известно куда делись деньги после оплаты сделки покупателем.
Основные рекомендации для участников сделки:
– Нужно убедиться в том, что доверитель не умер с момента выдачи доверенности
– проверить доверенность в реестре отмененных доверенностей на сайте нотариальной палаты.
– обязательно убедиться в подлинности доверенности и в том, что собственник жилья получил от посредника причитающиеся ему денежные средства.
– встретиться лично с собственником продаваемой квартиры.
К сожалению довольно таки много мошеннических схем включают в себя судебные решения. Риски оспаривания судебных решения исходя из поддельных документов достаточно велики, и распознать эти риски достаточно сложно. Не каждый покупатель проводит собственное расследование обстоятельств, послуживших принятию того или иного судебного решения. Следовательно риски покупки недвижимости, которая достается продавцу на основании решения суда достаточно высоки, даже несмотря на срок прошедший с момента вступления решения суда в законную силу. Другое дело обстоит с имуществом, доставшимся по наследству.
Риски при покупке квартиры до 3 лет после вступления в наследство:
Занижение стоимости покупки «на бумаге» по причине необходимости продавца заплатить НДФЛ с продажи. Выгоду получит только продавец, а покупатель – дополнительный риск. Если при оспаривании наследных прав на квартиру, суд решит вопрос в пользу истцов, покупателю будет причитаться к возврату только сумма, указанная в договоре купли-продажи. А это значит, что есть реальный риск не получить большую часть денег.
Риски при покупке квартиры спустя 3 года после вступления в наследство:
После того, как с момента вступления в наследство прошло 3 года, риски для покупателя жилья все равно сохраняются. Срок давности может быть восстановлен в судебном порядке.
В соответствии с нормами гражданского законодательства поводом для восстановления срока могут быть болезнь или беспомощное состояние потенциального наследника. Наследники, могут аргументировать пропуск срока исковой давности тем, что они не знали о причитающемся наследстве. Однако нужно иметь ввиду, что наследник, у которого имеются уважительные причины пропуска, обязан обратиться в суд не позже 6 месяцев со дня отпадения обстоятельств, послуживших основанием пропуска срока, установленного законом.
Надо отметить, что срок в 3 года исчисляется не с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость, а со дня принятия наследства. Чаще всего это день смерти наследодателя.
Даже если прошло 3 года, риск появления новых наследников все равно сохраняется. К сожалению, выяснить заранее есть ли такие наследники, не представляется возможным. Однако, исходя из судебной практики следует, что через 3 года фиксируется очень мало прецедентов появления новых претендентов на наследство.
Основные рекомендации при покупке квартиры, доставшейся в наследство:
– выяснить в УК, ЖЭУ или у соседей состав семьи продавца. Кто был зарегистрирован в этой квартире и в каких родственных отношения состоял с продавцом или с наследодателем, так же необходимо заказать архивную выписку из домовой книги.
Портал о недвижимости “Квадратный метр”
