Управляющий партнер ЮК Генезис Артем Денисов по просьбе Право.ру рассказал об особенностях предварительного договора на примере Постановлении Пленума ВС от 25 декабря 2018 года № 49
Если договор называется предварительным, то это еще не означает, что он такой и есть. Верховный суд напомнил: независимо от наименования соглашения нужно установить его действительное содержание. Сделать это можно исходя из буквального значения слов и выражений, а также из существа сделки с учётом воли сторон, цели документа и фактически сложившихся отношений.
Семья Хамилиных* 28 сентября 2017 года заключила с ООО «ЮнидКазань» предварительный договор купли-продажи строящейся квартиры. Согласно документу, стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в течение 20 рабочих дней с момента получения продавцом свидетельства о праве собственности, но не позже 4 квартала 2017 года. Когда продавец зарегистрировал право собственности на квартиру, он не сообщил об этом Хамилиным. Поэтому основной договор подписали только 15 февраля 2018 года, после третьей претензии со стороны покупателей.
Квалифицировать договор непросто
Хамилины обратились в суд с иском к ООО «ЮнидКазань» о взыскании 990 000 руб. неустойки за нарушение установленного договором срока передачи квартиры и 20 240 руб. неустойки за нарушение срока подписания основного договора. Приволжский районный суд г. Казани Республики Татарстан требования удовлетворил частично: взыскал с ООО «ЮнидКазань» 20 240 руб. неустойки и 10 120 руб. штрафа, а в остальной части иска отказал. Верховный суд Республики Татарстан оставил это решение без изменений.
Суды сочли правомерными требования истцов о взыскании неустойки за просрочку направления уведомления о регистрации права собственности и за нарушение срока заключения основного договора купли-продажи. При этом суды отказали в неустойке за нарушение срока передачи квартиры. Они решили: между сторонами заключён только предварительный, а не основной договор купли-продажи квартиры с условием предварительной оплаты, из этого документа не возникли обязательства по передаче квартиры.
Дело дошло до Верховного суда РФ, который напомнил: независимо от наименования договора нужно установить его действительное содержание исходя из буквального значения слов и выражений, а также из существа сделки с учётом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений. По мнению ВС, хотя договор и называется предварительным, в нем предусмотрена обязанность ответчика передать истцам квартиру не позднее 4 квартала 2017 года и обязанность последних внести полную стоимость этой квартиры. Поэтому ВС посчитал, что договор не является предварительным, отменил принятые акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (№ 11-КГ19-3). Пока еще оно не рассмотрено.
Главное – содержание договора
Наш комментарий
Артем Денисов, управляющий партнер юридической компании “Генезис”:
Управляющий партнер юркомпании «Генезис» Артем Денисов напомнил, что ВС в Постановлении Пленума от 25 декабря 2018 года № 49 уже высказывался насчет отличий предварительного договора от основного: “Если предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества, то такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате (п. 23 Постановления Пленума ВС от 25.12.2018 № 49)”. Таким образом, ВС лишь поддержал ранее изложенную им позицию, отметил Артем Денисов.
