Управляющий партнер ЮК Генезис Артем Денисов по просьбе редакции Банки.ру рассказал об основаниях признании недействительными сделок с залоговой недвижимостью
При выборе квартиры можно столкнуться с тем, что собственником и, соответственно, продавцом приглянувшегося жилья является банк. На что обратить внимание, перед тем как принимать решение о покупке.
Продажей залоговых квартир занимается большинство банков, выдающих ипотечные кредиты. Объявления размещаются как на специальных витринах залоговых объектов, так и на обычных сайтах с объявлениями о купле-продаже недвижимости. Если банк не договорился с собственником о продаже квартиры, то в рамках внесудебной процедуры ему придется выполнить ряд действий, как то: оценить объект, а затем выставить его на открытые торги. Если квартиру не удалось продать с первого раза, то во второй раз цена должна быть снижена на 15%.
«Вместе с увеличением числа ипотечных сделок выросло и количество изъятых у заемщиков квартир, однако некритично, сейчас их доля в общем объеме предложения крайне незначительна — на «вторичке» чуть менее 1%, — говорит директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. — Также нужно учитывать, что при просрочке выплат по ипотеке банку гораздо выгоднее договориться с собственником и совместно провести сделку по продаже жилья».
Квартиры, изымаемые банком, зачастую отпугивают покупателей своей драматической историей. В то же время это может быть фактором, который приведет к снижению цены.
Сделку по приобретению квартиры у банка нельзя назвать высокорискованной. В целом же риски приобретения квартиры у банка мало чем отличаются от рисков покупки напрямую у собственников-физлиц. Но есть важные моменты, на которые необходимо обратить внимание.
Проверить судебные решения, в результате которых банк стал собственником
Наш комментарий
Артем Денисов, управляющий партнер юридической компании “Генезис”:
Если квартира была изъята по суду и затем выставлена на продажу, надо изучить судебное решение на предмет того, может ли оно быть оспорено. Возможна и ситуация, когда заемщик попытается оспорить сделку на том основании, что она была совершена при стечении тяжелых обстоятельств.
«Если банк или, к примеру, коллекторы заставляют заемщика продать свою квартиру, то эта сделка в дальнейшем может быть оспорена в суде на основании статьи 179 Гражданского кодекса РФ как совершенная под влиянием угрозы, при стечении тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях. То есть такая сделка может быть признана недействительной», — приводит пример управляющий партнер юридической компании «Генезис» Артем Денисов.
Срок исковой давности составляет один год со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Также надо изучить соглашение сторон об обращении взыскания и убедиться в наличии у организатора торгов полномочий на участие в сделке.
