Управляющий партнер ЮК Генезис Артем Денисов по просье РИА Новости-Недвижимость рассказал о возможностях привлечения к финансовой ответственности застройщиков
Как поступить дольщику, если застройщик переносит срок ввода дома
В жизни многих российских дольщиков наступает такой момент, когда застройщик просит их подписать дополнительное соглашение к ДДУ, которое давало бы ему “индульгенцию” на перенос срока передачи квартиры. Какими будут последствия подписания и отказа от него – об этом эксперты рассказали читателям сайта “РИА Недвижимость”.
Сама по себе просьба подписать дополнительное соглашение относительно изменений срока передачи квартиры абсолютно законна, об этом сказали все опрошенные эксперты. Таким образом, просто предложив подписать такое соглашение, застройщик не нарушает права дольщика. Получив предложение подписать его, дольщик должен оценить последствия согласия или отказа. Эксперты рассказали, какие выгоды и риски получает дольщик от каждого из решений.
Наш комментарий
Артем Денисов, управляющий партнер ЮК Генезис:
Совсем не обязательно, что ситуация у застройщика, попросившего о переносе срока, действительно печальная, соглашается с коллегой управляющий партнер юридической компании “Генезис” Артем Денисов. Подобное соглашение может быть продиктовано простой причиной избежать начисления штрафных санкций за срыв сроков строительства и передачи объекта участнику. При этом дольщику нужно с ним внимательно ознакомиться, так как дополнительные соглашения нередко содержат и иные предлагаемые изменения в договор, как то – снижение размера ответственности за просрочку, расширенные сроки завершения работ и так далее, предупреждает он.
За согласие на перенос сроков застройщики временами обещают лояльным дольщикам некоторые дополнительные бонусы, отмечает эксперт.
1. Насколько правомерны действия застройщика, который предлагает такое дополнительное соглашение?
Артем Денисов: Дополнительное соглашение – это двустороний документ, следовательно, что бы он стал обязательным для обеих сторон, то обе стороны его и должны подписать. Само по себе предложение изменить условия сделки дополнительным соглашением не является нарушением прав другой стороны и становится обязанным для неё только в случае подписания данного соглашения.
2. Является ли подписание такого допсоглашения для дольщика добровольным, или существуют ситуации, в которых он обязан его подписать?
Артем Денисов: Гражданское законодательство не предусматривает в подобном случае ситуации, когда другая сторона сделки обязана что либо подписать. В законе есть случаи когда сторона обязана заключить сделку ( например при подписании предварительного договора есть обязанность в установленный срок заключить основной договор) , однако в случае с изменениями условий основного договора действует правило синаллагматического характера, т.е. если основной договор предусматривает добровольное волеизъявление сторон участвующих в нем, то и изменения к нему должны быть выполнены в той же форме.
3. Насколько тревожным «звоночком» для дольщика будет предложение подписать такое допсоглашение? Можно ли делать вывод, что всё очень плохо и застройщику грозит банкротство или это печальная, но повсеместная практика?
Артем Денисов: Совсем не обязательно что ситуация у застройщика такая печальная. Подобное соглашение может быть продиктовано простой причиной избежать начисления штрафных санкций за срыв сроков строительства и передачи объекта участнику.
4. В продолжение предыдущего вопроса: какие действия стоит предпринять, чтобы выяснить, каково реальное положение дел у застройщика?
Артем Денисов: Как правило это стандартные источники информации о статусе юридических лиц. Системы Спарк и Контур Фокус являются аггрегаторами многих баз данных в которых находятся сведения о юридических лицах, как то судебная база, база исполнительных производств, различные сведения из налоговой инспекции ( количество сотрудников, данные налоговой отчетности, недостоверность сведений) и т.д. Указанные сведения можно проанализировать и сделать несложный вывод о финансовом положении застройщика.
5. Каких последствий следует ожидать дольщику, если он решает подписать допсоглашение? Складывается ощущение, что всё, чего он получает в итоге – это отказывается от права получить компенсацию за просрочку.
Артем Денисов: Главное последствие действительно в этом, однако дополнительные соглашения нередко содержат и иные предлагаемые изменения в договор, как то снижение размера ответственности за просрочку, расширенные сроки завершения работ и т.д.
6. Есть ли у застройщиков практика как-то стимулировать дольщиков на подписание «допника»? Например, прописать в нём какие-то дополнительные блага сверх договора?
Артем Денисов: Безусловно, мотивационную составляющую никто не отменял. Как правило застройщик предлагает увеличение площади помещений за ту же стоимость, либо снижение цены договора, либо выполнение дополнительных работ в помещениях ( например выполнение отделочных работ не оговоренных договором)
7. Если дольщик отказывается подписать допсоглашение, то какие последствия могут для него наступить? Хотелось бы знать не только о прямых правовых последствиях, но и о чём-то неочевидном, например, что застройщик, не получивший нужного количества «допников», решает, что разорится на компенсациях, и уходит в банкротство?
Артем Денисов: Указанная ситуация действительно гипотетическая, так как у другой стороны есть право, а не обязанность заявлять требования на штрафную компенсацию. С учетом адекватности в поведении застройщика, его лояльности и выполнения допработ ( например по улучшению благоустройства вокруг объекта) у некоторых будущих собственников редко возникает желание терроризировать застройщика подобными методами.
