Недвижимость всегда занимала далеко не самую последнюю строчку в рейтинге выгодного вложения капитала. Естественным становится тот факт, что желающих сделать на этом состояние с каждым годом только прибавляется. Не секрет, что часть этих желающих составляют не только те, кто кровью и потом сколотил капитал на своей законной недвижимости, но и современные Остапы Бендеры – чуткие психологи и ловкие аферисты рынка недвижимости.
Недвижимость всегда занимала далеко не самую последнюю строчку в рейтинге выгодного вложения капитала. Естественным становится тот факт, что желающих сделать на этом состояние с каждым годом только прибавляется. Не секрет, что часть этих желающих составляют не только те, кто кровью и потом сколотил капитал на своей законной недвижимости, но и современные Остапы Бендеры – чуткие психологи и ловкие аферисты рынка недвижимости. Одно из давно известных направлений мошенничества – махинации с недвижимостью по генеральной доверенности.
Что нужно знать, прежде чем совершить сделку по этому документу, и стоит ли вообще рисковать в данном случае, когда вероятность стать жертвой своей же генеральной доверчивости достаточно велика? Генеральная доверенность – что это? Генеральная доверенность – это документ, который выдается для управления и распоряжения имуществом доверителя, совершения определенных сделок с ним (вплоть до залога и продажи). Доверенность может быть выдана как на все имущество, так и на какое-то конкретное (в данном случае мы рассматриваем генеральную доверенность, выданную на операции с недвижимостью). Такая доверенность выдается доверителем в случае, например, его длительного отсутствия или серьезной болезни.
Генеральная доверенность отличается от обычной тем, что она дает более расширенные полномочия доверенному лицу, чем любой другой вид доверенности. Выдается и регистрируется такой документ у нотариуса. В каждой доверенности прописываются все действия, которые разрешает доверитель совершать доверенному лицу. В документе обязательно должна стоять дата и срок ее действия (максимальный срок действия 3 года по ст. 186 ГК РФ). Если в доверенности срок действия не указан, то автоматически она действует в течение 1 года. Вот как трактует определение доверенности Гражданский кодекс РФ (ст. 185, п.1): «Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу». Махинации с генеральной доверенностью Выдавая генеральную доверенность на операции с недвижимостью, то есть право заключать сделки купли-продажи от своего лица, доверитель может отозвать доверенность, не объясняя причины своего решения и даже не оповещая об этом доверенного.
Какое развитие событий возможно в данном случае? Доверенное лицо по генеральной доверенности заключает сделку, например, по продаже квартиры, через час приходит доверитель-собственник и отзывает доверенность. Квартира продана, деньги получены и, возможно, уже потрачены, но так как сделка совершилась по уже отозванной доверенности, то она не имеет никакой юридической силы, а, следовательно, новый «собственник» не имеет никаких прав на такую недвижимость. Доверенное лицо имеет право подписывать договор купли-продажи, расписываться, делать дубликаты документов, получать причитающиеся по договору деньги, оформлять все документы, в том числе передаточный акт, регистрировать официальное право собственности, договор купли-продажи, получать все необходимые документы после регистрации, уплачивать следуемые госпошлины и другие платежи, а также совершать все действия, связанные с данным поручением. И все действия, совершенные на основе этих прав, будут признаны судом недействительными, если имел место факт отозванной доверенности. Чтобы этого не случилось, нужно проверять доверенность у самого нотариуса, а именно: действительна ли доверенность, не отозвана ли она собственником квартиры. Также у мошенников найдется вариант и поизощреннее, чем первый, но суть у них одна. Нотариус должен заверить дееспособность собственника, но, по существу, он заверяет только личность и ничего более, а вот адекватность человека определяет «на глаз» и подписывает доверенность. Все, личность зарегистрирована, она дееспособна, несмотря на то, что данные факты может установить только комиссия, поэтому в обязательном порядке к каждой доверенности должна прилагаться справка от психиатра и нарколога. Что делает собственник? Отзывает доверенность или того хуже – собст-венник может пойти в психбольницу и написать заявление о том, что он психически нездоров. Его признают недееспособным, и в судебном порядке сделка считается недействительной, суд возвращает недвижимость обратно «психу».
По мнению риэлтора Игоря Кирилова, это чистой воды махинация, надо обязательно убедиться в причинах выдачи генеральной доверенности, а лучше – увидеть собственника своими глазами: «Главное при проверке генеральной доверенности – это увидеть законного владельца недвижимости, узнать, почему он сам не может заключить сделку. Мы же можем привести или его к нотариусу, или нотариуса к его постели, но только чтобы сделка совершилась самим собственником при нотариусе. Почему мы его не видим, и, вообще, какого его состояние – вменяемое или невменяемое?» Можно понять, что у нотариуса человек по каким-то причинам еще не может присутствовать (находится заграницей, в другом городе, закрытом помещении – туда не попасть). Даже если по доверенности все нормально, сделку надо проводить у того же самого нотариуса, чтобы не было никаких проблем, потому что только у него зафиксируется отзыв этой доверенности, этого нет ни в агентствах недвижимости, ни в Регистрационной палате. Также надо обязательно увидеть собственника, убедиться самому, что он дееспособен, то есть не алкоголик, не наркоман и не психически больной. В сделке по генеральной доверенности могут быть обманутыми не только покупатели, но и сами собственники. Генеральные доверенности часто используют в своих мошеннических схемах так называемые «черные маклеры», просто-напросто мошенники.
Обычно они работают без агентства недвижимости, как частные лица. «Втираясь» в доверие к хозяину квартиры, они предлагают ему выдать им доверенность на оформление документов продажи или обмена квартиры. При подписании документов некоторые люди читают их не очень внимательно, либо не понимают некоторых юридических тонкостей. В итоге, вместо доверенности на оформление документов собственники выдают генеральную доверенность на продажу своей недвижимости, на получение денег. Мошенники специально отыскивают наименее защищенные категории граждан: алкоголиков, наркоманов, пенсионеров. Защитные механизмы Покупатели не знают о рынке недвижимости то, что знает специалист, они ограничиваются одним: есть квартира – есть цена. Изначально люди платят за работу агентов, которые контролируют сделку, юридически проверяют документы, агент предоставляет подлинность документов, юридическую чистоту. Покупатель платит комиссию за сопровождение сделки, за подбор варианта, но во всех случаях документы готовят агенты, а именно те риэлторы, которые должны отлично разбираться в правовой базе. Если вы не уверены в своих силах или у вас просто недостаточно времени на то, чтобы проверять документы и ходить по инстанциям, то лучше обратиться к специалистам, которые помогут вам со сбором и проверкой документов. «Риэлтор должен проверять тщательно все документы, чувствовать и видеть нутром такие нюансы, и если не уверен – отказаться», – говорит Игорь Кирилов. Самый надежный механизм защиты – это вообще отказ от заключения сделок по генеральной доверенности, но если такая сделка все-таки намечается, то необходимо проверить досконально все документы и обстоятельства, чтобы не оставалось и капли сомнений. Также отличным вариантом является запись сделки на видео, чтобы при разбирательстве было что предъявить в суде. По словам Игоря Кирилова, схемы махинаций достаточно просты. Если подготовиться как следует, то можно провернуть что угодно, найдя лазейки в законе. Следует удостовериться в том, что на момент совершения сделки доверенность была действительна, собственник на самом деле выдавал документ и ставил под ним свою подпись. И, что очень важно, доверенность не была отозвана надлежащим образом (с обращением к нотариусу и извещением лица, которому она выдавалась). Стоит помнить о том, что мошенникам под силу подделать документы, воспользоваться доверенностью от умершего собственника или вступить с собственником в сговор.
Резюме от эксперта Владимира Коликова, юриста ЗАО ЮК «Генезис»
«Выдача любой доверенности, тем более генеральной, оправдана существованием личных доверительных отношений между представителем и представляемым. Основные риски связаны с тем, что представитель может осуществить по доверенности действия не в интересах доверителя, купив или продав недвижимость на невыгодных условиях, это может касаться и цены договора, и сроков оплаты, и характеристики самой недвижимости, не говоря уже о возможности использования генеральной доверенности в откровенно мошеннических схемах, направленных на обман доверителя и незаконное завладение его имуществом. Кроме того, бесконтрольные действия доверенного лица могут создать и дополнительные налоговые риски. По этой причине своим клиентам мы не рекомендуем выдавать генеральные доверенности, касающиеся приобретения или отчуждения недвижимости. В крайнем случае, доверенность может быть выдана, но с указанием, на каких конкретно условиях доверитель уполномочивает заключить договор или какие конкретно действия уполномочен совершать представитель».
(автор: Оксана Евдокимова)
Материал подготовлен при участии Игоря Кирилова, риэлтора АН «Новосел»;
Владимира Коликова, юриста ЗАО ЮК «Генезис».
