Юрист ЮК Генезис Ульяна Космач по просьбе редакции РИА Новостей прокомментировала возможности по строительству второго дома на одном земельном участке
Когда семье становится “мала” старая квартира, приходится покупать новую и переезжать. Загородный дом – другое дело, поскольку к нему обычно “прилагается” участок, на котором в большинстве случаев можно достроить недостающие квадратные метры, даже не снося старую любимую дачу, а просто построив рядом второй дом. Юристы рассказали читателям сайта “РИА Недвижимость” как это сделать по закону и какие могут возникнуть трудности.
С чего начать?
Когда возникает идея строительства на участке второго дома, первое, что нужно сделать – это убедиться, что это в принципе возможно по закону. Действующее законодательство не содержит прямых ограничений на количество домов на одном земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, на садовых участках или ЛПХ, говорит юрист юридической компании “Генезис” Ульяна Космач.
Однако существуют ограничения для таких построек, к ним относится: высота здания – не более 20 метров, этажность здания – не более трех этажей, продолжает она.
Максимальная площадь жилого или садового дома не ограничивается, для постройки дома площадью до 500 квадратных метров достаточно уведомить органы местного самоуправления, для построек, площадь которых превышает 500 “квадратов” необходимо разработать и согласовать проектную документацию, провести экспертизу, а также получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию, объясняет Ульяна Космач.
Идти в данной ситуации следует “от противного”, то есть удостовериться, что нет запрета: до того, как началось строительство, желательно ознакомиться с правилами землепользования и застройки (далее – ПЗЗ) муниципального образования, на территории которого находится земельный участок, и получить в местной администрации градостроительный план земельного участка (далее – ГПЗУ), добавляет адвокат юридической группы “Яковлев и Партнеры” Федор Жуков.
Из ПЗЗ и ГПЗУ будет видно:
— можно ли построить второй дом;
— если можно, то в каком месте земельного участка и с каким параметрами;
— если нельзя, то как сделать так, чтобы было можно (например, уменьшить площадь существующего дома, провести охранные работы, если на участке находятся объекты культурного наследия, и прочее), подсказывает он.
Решение этого вопроса следует начинать с обращения к кадастровому инженеру лицензированной проектной организации. Специалист подготовит технический план строения, который в финале и уйдет на регистрацию в Росреестр, отмечает руководитель компании перепланировок и согласования недвижимости Gorod Алексей Паршин. Техплан в свою очередь составляется на основании декларации на объект недвижимости. Содержание декларации регламентировано, она заполняется на специальном бланке, где должны быть сведения о точном местоположении объекта, типе постройки, кадастровом номере участка и номере кадастрового квартала, техническое описание объекта и сведения о владельце.
В качестве приложения также включаются в состав: выписка из ЕГРН на участок, поэтажные планы, абрис, согласие на обработку персон данных собственника, перечисляет он.
Подать пакет документов необходимо в Многофункциональный центр (МФЦ). Еще один способ – отправить заявление в электронном виде через личный кабинет на портале Госуслуг.
Рассматривать вопрос будут органы местного самоуправления, либо местные органы исполнительной власти, говорит Паршин.
Причины отказов
В некоторых случаях в строительстве второго дома на участке могут отказать, предупреждает Паршин.
Например, отсутствие нормативных отступов от границ участка. Основные и минимальные параметры: – 3 метра от забора до капитального строения, – 6 метров между капитальными строениями.
Помимо прочего проверяются такие параметры как предельная плотность застройки участка, предельная высота и предельная этажность – все прописывается в ПЗЗ (правила землепользования и застройки). Грамотный кадастровый инженер подскажет допустимую площадь участка и этажность, изучив возможности земли, перечисляет он. “Я бы исходил из того, чтобы собственник не получал от властей никаких запретов и предписаний, а, на основании анализа ПЗЗ и ГПЗУ и сопоставления с фактическими обстоятельствами, принимал решение сам: можно ли строить и как”, – советует в свою очередь Жуков.
Существуют четыре основных “нельзя”, продолжает он:
— самый частый – если строительством второго дома будет превышен максимальный процент застройки земельного участка;
— дом нельзя построить так, чтобы соблюсти все отступы от существующих строений от границ соседнего земельного участка
— строительство запрещено или ограничено уставом СНТ (если дом на территории СНТ);
— строительство на участке невозможно из-за вхождения его в водоохранную зону, санитарно-защитную зону, на нем присутствуют объекты культурного наследия и прочее.
Деление на два
Одним из вариантов, которые могут позволить обойти ограничения на строительство второго дома, может стать размежевание одного участка на два, подсказывает Паршин.
Для выполнения этой процедуры собственнику необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который проведет межевание (съемку и замеры) земельного участка и подготовит межевой план, который собственнику нужно будет зарегистрировать в управлении Росреестра. После чего из Единого государственного реестра прав недвижимости исчезнут сведения о предыдущем едином земельном участке и будут внесены сведения о вновь образованных двух (или нескольких) участках, объясняет заместитель председателя Московской Коллегии Адвокатов “Центрюрсервис”, адвокат Илья Прокофьев.
При этом нужно помнить:
— что вновь образованные земельные участки “наследуют” целевое назначение и вид разрешенного использования исходного;
— чтобы построить дом на вновь образованном земельном участке, он также должен соответствовать градостроительным нормам и правилам, поэтому до раздела лучше озадачиться этим вопросом;
— чтобы вновь образованные земельные участки были не ниже установленных минимальных площадей, иначе Росреестр откажет в регистрации новых участков;
— чтобы на любом из участков не было ограничений на строительство, отмечает Жуков.
Собственнику также нужно учесть, что на него возрастет налоговая нагрузка: за два участка придется платить больше, чем за один, несмотря на то, что общая площадь владения не изменилась, предупреждает Прокофьев.
Кроме того, если участки находятся, например, в СНТ, то на собственника вырастет нагрузка по оплате членских взносов, поскольку обычно они рассчитываются на членов СНТ пропорционально количеству земельных участков, находящихся в собственности, добавляет он.
Дом, который не дом
Еще одним вариантом обхождения запрета может стать возведение небольшого дачного дома, который будет зарегистрирован как хозяйственная постройка, предлагает Паршин.
Это может быть выгодно и в том плане, что зарегистрировать второй дом в качестве жилого иногда сложно: часто для него может банально “не хватить” коммуникаций в поселке, без обеспечения которыми дом не получится признать жилым. Однако, поскольку такой домик все равно будет капитальной постройкой, не регистрировать его в качестве недвижимости не получится, добавляет Паршин.
Зато если строить некапитальный дом, то для него даже не придется получать разрешение на строительство, уточняет Ульяна Космач.
