Юрист ЮК Генезис Ульяна Космач по просьбе редакции РИА Новости прокомментировала нюансы учета прав детей в сделках с недвижимостью
Ульяна Космач, юрист Юридической компании «Генезис»:
Вопрос 1. Всегда ли при продаже жилья, которым владеет семья с ребенком, нужно согласие органов опеки? Например, нужно ли оно, если ребенок является одним из собственников квартиры? А если он там просто зарегистрирован?
Ульяна Космач, ЮК Генезис: – Несовершеннолетние могут владеть и пользоваться недвижимостью, но не вправе ею распоряжаться. Продать квартиру несовершеннолетнего собственника могут его законные представители: родители, усыновители или попечители. Законодательством установлен особой режим для распоряжения имуществом подопечного.
Если ребенок является одним из собственников недвижимости, то при ее продаже всегда нужно разрешение органов опеки и попечительства, иначе сделка будет незаконной и может быть аннулирована (ст. 20 ФЗ «Об опеке и попечительстве»).
Следует отметить, что разрешение органов опеки на продажу квартиры необходимо, только если ребенок является собственником данной квартиры, но из данного правила есть исключение.
Если ребенок прописан в квартире, и не имеет в ней права собственности, но при этом находится под опекой или попечительством, то при продаже такой квартиры нужно разрешение Органов опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).
Вопрос 2. Можно ли зарегистрировать ребенка там, где он фактически не проживает? И какие в этом случае могут возникнуть сложности (например, сможет ли собственник квартиры спокойно ее продать? Сможет ли он сам выписать ребенка или нужно согласие опеки или родителей?)
Ульяна Космач, ЮК Генезис: – По закону дети до 14 лет должны проживать (быть зарегистрированными) по тому же адресу, что и их родители, опекуны или усыновители (согласно п.2, ст.20 ГК РФ), дети с 14 до 18 лет имеют право проживать (и соответственно, быть зарегистрированным) по другому адресу с письменного согласия законных представителей. Следует отметить, что фиктивная регистрация является преступлением в соответствии с УК РФ (ст. 322.2).
Относительно рисков при регистрации не по месту жительства ребенка.
Любой гражданин РФ имеет право по своему усмотрению распоряжаться своим имуществом. Для того чтобы произвести отчуждение недвижимого жилого объекта собственник должен снять с регистрации всех прописанных граждан. Интересы несовершеннолетних строго охраняются законом, и выписать ребенка «в никуда» не получится. Согласно законодательству выписывать несовершеннолетнего ребенка без предоставления ему равноценного нового места жительства невозможно.
При снятии с регистрационного учета несовершеннолетнего учитываются следующие факты:
– снять с регистрации несовершеннолетнего можно лишь совместно с его законными представителями (родители, попечители);
подписывать документы за детей до 14 лет имеют право только его законные представители;
– ребенок в возрасте 14-18 лет может самостоятельно оформлять документы, но с письменного разрешения его законных представителей;
– если у ребенка есть оба родителя, то согласие на снятие с регистрации дают и мать, и отец;
– если родители ребенка не согласны с выпиской его из жилого помещения, то собственник решает ситуацию через судебный орган, учитывая место проживания ребенка;
– до 14 лет выписать ребенка можно только с матерью или отцом.
Также необходимо предоставить доказательства того, что он будет незамедлительно зарегистрирован по новому адресу, при этом новое жилье не должно быть по условиям проживания хуже.
Иногда обязательно потребуется доказывать, что новая прописка будет проходить в том же районе, где и предыдущая. Это обусловлено тем, что ребенок должен посещать то же учебное заведение. Если же этот пункт не может быть соблюден, то от органов опеки необходимо получать разрешение.
Снятие с регистрации возможно и через судебный порядок, в таких делах к участию обязательно привлекаются органы опеки и попечительства аи прокуратура.
Вопрос 3. Можно ли по закону выселить семью за долги из муниципального (или личного) жилья, если в нем прописаны несовершеннолетние дети?
Ульяна Космач: – Выселить семью из муниципального жилья можно за невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Согласно ст. 90 ЖК РФ, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
Без предоставления другого жилого помещения выселить семью с несовершеннолетним нельзя, поскольку законом гарантируется проживание ребенка совместно с его родителями и охраняются его жилищные права. Новое жилое помещение не должно ухудшать прежние условия жизни ребенка.
Несколько иначе решается вопрос, если данная квартира находится в собственности, большую роль в возможности выселения играет вопрос наличия у должника альтернативной жилой площади, пригодной для проживания. При выявлении таковой, квартира, по оплате которой имеется задолженность, изымается и продается с публичных торгов.
Если это единственное жилье не обеспеченное ипотекой, то оно не подлежит изъятию (п.1 ч.1. ст. 4446 ГК РФ).
Данные дела рассматриваются в судебном порядке с обязательным привлечением органов опеки и попечительства и прокуратуры.
В отношении ипотечной квартиры действуют другие правила. Данное имущество подлежит реализации, даже если является единственным жильем и выселить семью с детьми из такой квартиры можно.
Банк не обязан предоставлять несовершеннолетнему ребенку альтернативное жилье.
Однако судом могут быть предприняты меры по защите интересов несовершеннолетнего, такие как отсрочка выселения, с целью дать возможность должника расплатиться по ипотеке, предоставление жилья из маневренного фонда.
Вопрос 4. Какие проблемы возникают у граждан, купивших квартиру в ипотеку с использованием материнского капитала, при рефинансировании этой ипотеки? Было много жалоб, что опека не позволяет провести эту операцию.
Ульяна Космач, ЮК Генезис: – Согласно действующему законодательству при погашении задолженности за счет средств нового кредитора жилье высвобождается из-под залога. Если при покупке объекта использовались средства материнского капитала, для того чтобы вновь заложить недвижимость, требуется разрешение органов опеки.
В основном препятствие в сделках с рефинансированием обусловлено требованием законодательства наделять несовершеннолетних долями в квартире после погашения ипотечного кредита, если при покупке был задействован материнский капитал. Такой порядок не учитывает особенности сделки по рефинансированию, в ходе которой заемщик расплачивается по кредиту за жилье с первым банком. Если выделить ребенку долю, то новый кредитор может не взять такую недвижимость в залог, опасаясь действий органов опеки в случае дефолта заемщика.
Если родители направили семейный капитал в ипотеку и не смогли платить по кредиту, банку сложно будет реализовать квартиру в залоге для погашения долга, поскольку идет пересечение с законными интересами и правами несовершеннолетнего.
Любое дальнейшее действие с такой недвижимостью, даже продажа с торгов для погашения долга перед банком, может трактоваться как нецелевое использование маткапитала с последующей уголовной ответственностью, возврат в ПФР материнского капитала, которым семья уже распорядилась, не предусмотрен программой. Из-за чего органы опеки часто препятствуют рефинансированию такой ипотеки.
Сейчас на стадии рассмотрения находится законопроект, который должен упростить процедуру рефинансирования ипотечных кредитов с использованием маткапитала.
По тексту Проекта, предлагается, что при рефинансировании не потребуется согласие органов опеки и согласие предшествующего залогодержателя на регистрацию ипотеки, а наделение детей долями произойдет, когда заемщик полностью расплатится за кредит. Но при этом органы опеки будут обязаны направлять сведения об использовании материнского капитала в Единый государственный реестр недвижимости.
Вопрос 5. С какого возраста и в каких случаях несовершеннолетний может сам представлять себя в сделках с недвижимостью? И может ли его мнение учитываться, например, в ситуации, если ребенок – один из собственников, и он против сделки?
Ульяна Космач, ЮК Генезис: – В Гражданском кодексе РФ (далее – ГК) несовершеннолетние подразделяются на две категории – несовершеннолетние, не достигшие 14 лет (малолетние), и несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет. (ст. 26, 28 ГК РФ).
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет уже имеют полное право принимать участие в совершении сделок: они самостоятельно заключают договоры, расписываются в документах и т.д. Однако сделки совершаются ими с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя.
Малолетние граждане (до 14 лет) таких прав не имеют, за них участие в сделках принимают родители или другие законные представители.
Если несовершеннолетний, имеющий в собственности квартиру или долю в квартире, решит ее продать/подарить, то для этого ему необходимо разрешение его законных представителей, последним в свою очередь разрешение органов опеки и попечительства.
Сам ребенок может подписать договор и представить документы на регистрацию сделки.
На практике сложно сказать насколько учитывается и влияет мнение ребенка при продаже недвижимости, поскольку пока ребенок является несовершеннолетним и не обладает полной дееспособностью, то его законные представители (родители, усыновители, попечители) действуют в его интересах. Соответственно, предполагается, что при совершении сделки учитываются все законные права и интересы ребенка.
Вопрос 6. Какие права на жилье есть у ребенка при разводе родителей? Просьба рассмотреть все варианты, как те, в которых он зарегистрирован как один из собственников, так и не зарегистрирован.
Ульяна Космач, ЮК Генезис: – Права ребенка в случае развода родителей регулируются Семейным Кодексом Российской Федерации.
Место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается соглашением родителей. При отсутствии соглашения спор между родителями разрешается судом исходя из интересов детей и с учетом мнения детей. При этом суд учитывает привязанность ребенка к каждому из родителей, братьям и сестрам, возраст ребенка, нравственные и иные личные качества родителей, отношения, существующие между каждым из родителей и ребенком, возможность создания ребенку условий для воспитания и развития (род деятельности, режим работы родителей, материальное и семейное положение родителей и другое).
При разводе супругов ребенка нельзя признать бывшим членом семьи, соответственно за ним не утрачивается право пользования жилым помещением, в котором он зарегистрирован. Даже если ребёнок будет жить с одним родителем, а зарегистрирован в жилье у другого, это не лишает его права пользования этим помещением.
«Проживание ребенка и его родителей в другом жилом помещении не может служить основанием для признания его не приобретшим право пользования жилым помещением, в котором имеет право на жилую площадь один из его родителей. Фактического вселения ребенка на спорную жилую площадь в данном случае не требуется» (Определение Верховного Суда РФ от 01.09.2009 N 5-В09-105).
Также ребенок не теряет право пользования в квартире выданной семье по социальному найму.
В соответствии с положениями статьи 69 Жилищного кодекса РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.
Если ребёнок наделен долей в жилом помещении, то после развода родителей он не теряет права собственности, родители и дальше обязаны содержать и воспитывать своего ребенка и заботится о его интересах. Распоряжение данным имуществом возможно с согласия родителей и органов опеки, которые контролируют соблюдение прав ребенка.
Вопрос 7. Как человеку, ставшему совершеннолетним, оспорить сделки, совершенные до его совершеннолетия, если он считает, что его права были нарушены? И можно ли это сделать до достижения 18 лет?
Ульяна Космач, ЮК Генезис: – Для оспаривания сделок законодателем установлены определенные сроки.
Ст. 181 ГК РФ.
1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
В силу ст. 37 ГПК РФ несовершеннолетний может лично осуществлять свои процессуальные права и выполнять процессуальные обязанности в суде со времени вступления в брак или объявления его полностью дееспособным (эмансипации). Права, свободы и законные интересы несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет защищают в процессе их законные представители. Однако суд обязан привлекать к участию в таких делах самих несовершеннолетних граждан.
Самостоятельно несовершеннолетний может подавать иск в суд с 14 лет. Несовершеннолетний может обращаться в суд без помощи своих родителей и опекунов только в том случае, если дело касается его личных прав и интересов, а нарушителями выступают родители. При этом представлять ребенка будет уже сотрудник органов опеки и попечительства. Если же ребенок хочет инициировать судебные тяжбы, но ему еще нет 14 лет, то он может просить об этом опекуна или иное уполномоченное третье лицо. Однако, как правило, это не приводит к немедленному началу дела — запрос попадает в органы опеки, а уже затем со стороны опеки проходит запрос на начало разбирательства в суде.
Соответственно, для самостоятельного оспаривания сделок нарушающих имущественные права и интересы ребенка он должен быть эмансипированным или стать совершеннолетним с соблюдением сроков исковой давности.
Вопрос 8. Если ребенок является собственником недвижимости, то обязан ли он платить налоги?
Ульяна Космач, ЮК Генезис: – Статьей 4 Закона Российской Федерации от 09.12.1991 N 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» установлен перечень категорий налогоплательщиков, освобождаемых от уплаты налога на имущество физических лиц. Такая категория налогоплательщиков, как дети, в данный перечень не включена. Соответственно, если ребенок стал обладателем прав на какую-то собственность в виде объекта недвижимости (жилого дома, квартиры, комнаты, дачи, гаража, иного строения, помещения и сооружения, а также доли в праве общей собственности на указанное имущество), то у него появляется обязанность по уплате налога на имущество физических лиц.
Данная обязанность наступает с месяца, в котором возникло право собственности, а в случае перехода объекта недвижимости по наследству – с момента открытия наследства, то есть дня смерти наследодателя.
В соответствии с гражданским и налоговым законодательством обязанности по уплате налога на имущество за несовершеннолетних детей, имеющих в собственности имущество, подлежащее налогообложению, исполняют их родители (усыновители, опекуны, попечители) как законные представители.
Следует иметь в виду, что перечень категорий налогоплательщиков, освобождаемых от уплаты налога на имущество физических лиц в соответствии с федеральным законодательством, может быть расширен, так как правом установления льгот для отдельных категорий налогоплательщиков в части местных налогов наделены представительные органы муниципальных образований.
