Комментарий управляющего партнера ЮК Генезис Артема Денисова для АДВОКАТСКОЙ ГАЗЕТЫ
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ вынесла Определение № 305-ЭС20-12105 по спору между организацией – собственником ряда объектов недвижимости и подмосковным муниципалитетом о предоставлении в аренду земельного участка под указанными объектами.
Муниципалитет отказался предоставлять участок в аренду
ООО «Люберцы-инвест» является собственником нежилого здания и ряда производственных помещений в Подмосковье. В целях предоставления земельного участка для эксплуатации указанных объектов общество обратилось с заявлением в администрацию муниципального образования г. Люберцы Московской области. В мае 2012 г. муниципалитет утвердил схему расположения участка общей площадью свыше 8 га, отнеся его к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «земельный участок прочих предприятий материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок» на кадастровой карте территории.
Далее общество обратилось в муниципальный орган с заявлением о выкупе данного участка, но администрация предложила заключить договор аренды, сославшись на ограниченную оборотоспособность таких земель. В июне 2018 г. муниципалитет провел осмотр участка, по итогам которого был составлен акт, где были зафиксированы факты самовольного размещения неустановленными лицами нестационарных объектов (пяти металлических ангаров, трех металлических гаражей и трех построек). Таким образом, администрация муниципалитета распорядилась о демонтаже 11 незаконно установленных объектов (впоследствии их число было уменьшено до 6).
Осенью 2018 г. муниципалитет отказал обществу в аренде участка на том основании, что расположенные на нем объекты недвижимости подлежат изъятию для государственных нужд, поскольку расположены на территории участка, предназначенного для реализации проекта транспортно-пересадочного узла «Котельники». Далее межведомственная комиссия по вопросам земельно-имущественных отношений Московской области отменила акт о согласовании предоставления участка в аренду обществу.
В связи с этим общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании незаконными акта о выявлении самовольно (незаконно) установленных нестационарных объектов на территории городского округа Люберцы Московской области, требования об их демонтаже, отказа в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов сроком на три года и возложении на администрацию обязанности заключить договор аренды указанного участка сроком на три года в течение месяца со дня вступления в силу решения суда. Истец также просил взыскать с муниципалитета 100 тыс. руб. судебной неустойки за первую неделю просрочки исполнения решения суда, 200 тыс. руб. – за вторую неделю, 300 тыс. руб. – за третью и далее по прогрессивной шкале до даты фактического исполнения судебного акта.
ВС вернул дело на новое рассмотрение
Изучив материалы дела № А41-63226/2018, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС пояснила, что для его рассмотрения необходимо установить порядок предоставления земельного участка публичной собственности для размещения и использования недвижимых и движимых объектов частных лиц, а также полномочия публичных органов на осуществление проверок и вынесение обязательных предписаний, правовой режим участка, наличие прав на размещение спорных объектов, их характеристики и иные значимые для разрешения спора обстоятельства.
Как пояснил ВС, ст. 72 ЗК, а также положениями закона субъекта РФ и нормативных актов муниципального образования предусмотрена возможность проведения муниципального земельного контроля в отношении юрлиц с выдачей обязательных для исполнения предписаний об устранении нарушений законодательства. «При этом, по сути, акт проверки с фиксацией выявленного нарушения и предписание о его устранении представляют собой неразрывно связанные между собой акты, что не исключает оспаривание заявителем, полагающим свои права нарушенными, в том числе и акта проверки, в котором, в числе прочего, зафиксировано, что объект, зарегистрированный на праве собственности за обществом как недвижимый, относится к движимому имуществу, в одном процессе, в том числе по правилам гл. 24 АПК РФ», – отмечается в определении.
Экономколлегия добавила, что невыполнение в установленный срок законного предписания (постановления, представления, решения) органа (должностного лица), осуществляющего муниципальный контроль, об устранении нарушений законодательства может повлечь для юрлица негативные последствия в виде сноса (демонтажа) объектов, лишения права собственности на них, а также привлечение к административной ответственности по ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ.
Наш комментарий
Артем Денисов, управляющий партнер юридической компании «Генезис»:
– В рассматриваемом деле во главу угла ставятся интересы коммерческой организации как собственника недвижимого имущества и, соответственно, право собственника на земельный участок под данными объектами недвижимости.
ВС, по мнению эксперта, пытается выровнять ситуацию, при этом не нарушив принцип единства правовой связи недвижимости и участка под ней. «Проблемой выступают процедурные вопросы, связанные с проведением торгов, и возможность предоставления титула на участок (аренда или право собственности). Кроме того, ситуация осложняется такими элементами, как назначение участка и наличие предусмотренного территориального планирования и (или) документации по планировке территории предназначения для размещения объектов федерального, регионального или местного значения. Таким образом, спор должен быть решен в плоскости соблюдения баланса интересов между собственником объектов недвижимости, расположенной на участке, и публичными интересами государства (муниципалитета), установившего ограничение оборотоспособности данного участка», – убежден Артем Денисов.
