Комментарий адвоката ЮК Генезис Сергея Тимошенко в РИА Новости
Участок земли может показаться самой понятной формой недвижимости, но из-за кажущейся простоты его выбора покупатели часто совершают фатальные ошибки, из-за которых теряют деньги, возможность строительства и вообще наживают всяческие неприятности. Эксперты рассказали сайту “РИА Недвижимость” о самых распространенных ошибках, которые допускают покупатели участков, и потом долго об этом жалеют.
Наш комментарий
Сергей Тимошенко, адвокат юридической компании «Генезис»:
– Чтобы убедиться в том, что продаваемый земельный участок соответствует предъявленному для обозрения участку, вполне достаточно ознакомиться с Планом (чертежом, схемой) земельного участка, содержащемся в Выписке из ЕГРН. Путем ввода кадастрового номера приобретаемого земельного участка на сайте https://pkk.rosreestr.ru можно, во-первых, выявить существование земельного участка с таким кадастровым номером, во-вторых, установить местонахождение интересующего земельного участка. При возникновении затруднений следует обратиться к специалисту (агенту по продаже недвижимости, кадастровому инженеру), в особых случаях, в том числе, когда имеются сомнения относительно межевания, необходимо обращение к эксперту (либо в порядке проведения судебной экспертизы).
Статьей 37 Градостроительного Кодекса Российской Федерации предусматриваются:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Следовательно, у участка может быть несколько видов разрешенного использования (основные и дополнительные).
Отсутствие межевания и постановки земельного участка на кадастровый учет свидетельствуют о невозможности совершения сделок купли-продажи, в том числе путем заключения предварительного договора. При отсутствии кадастрового учета суды приходят к выводу о том, что такой земельный участок не может рассматриваться как предмет договора, подписываемые договоры не считаются заключенными (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 21.09.2016 № 33-19167/2016 по делу N 2-5128/2016; ст. 37 Земельного Кодекса РФ).
Земельный Кодекс РФ (далее – ЗК РФ) не содержит отдельной статьи с перечнем обременений. Однако их можно выделить, анализируя названный кодекс: аренда, залог (ипотека), сервитут, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного пользования земельным участком.
Перечень ограничений прав на землю предусмотрен ст. 56 ЗК РФ.
Согласно ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации недвижимости) ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда подлежат государственной регистрации. Изложенное означает, что перечень не является закрытым.
В силу ст.ст. 7, 9 Закона о регистрации недвижимости ограничения прав и обременения недвижимого имущества подлежат включению в Единый государственный реестр недвижимости.
Поэтому, как правило, выявить наличие обременений не составляет труда.
Определенную сложность вызывает нахождение информации об ограничениях. Помимо сведений из ЕГРН приобретателю необходимо предварительно ознакомиться с градостроительными регламентами, с требованиями к осуществлению деятельности, предъявляемыми в связи с использованием приобретаемого земельного участка. Помимо этого необходимо осведомиться о включении данного земельного участка в границы территорий особых мест и особых режимов.
Так, например, в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 02.04.2019 № 38-КГ19-1 отмечено, что при недоказанности факта того, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца (в указанном споре данные об ограничении использования спорного земельного участка в сведениях Единого государственного реестра недвижимости отсутствовали). Таким образом, покупателю желательно учитывать при покупке земельного участка нормативные акты, регулирующие деятельность на конкретной территории, в том числе местного значения.
