Комментарий юриста ЮК Генезис Владимира Колганова на портале ЦИАН Журнал
«Циан Журнал» разобрался, как приобрести гараж без лишних рисков, с какими проблемами можно столкнуться при оформлении сделки, как не попасть в руки мошенников и уберечь покупку от сноса.
1 сентября в России заработала «гаражная амнистия». Благодаря ей можно упрощенно оформить право собственности на землю под гаражом. При этом собственник получает территорию бесплатно — оформляет на свое имя или становится арендатором. Несмотря на это, российские владельцы и потенциальные покупатели гаражей по-прежнему находятся в зоне риска. На рынке много недобросовестных продавцов, которые используют мошеннические схемы. Кроме того, даже юридически чистые гаражи периодически сносят в интересах девелоперов.
Гараж — одно, земля — совсем другое
Согласно российскому закону, гараж может определяться и как движимое, и как недвижимое имущество. Если постройка относится к первой категории, зарегистрировать права на нее в Росреестре невозможно, и договор купли продажи в этом случае составляется в простой письменной форме. Если гараж — недвижимость, процедура госрегистрации при заключении договора купли-продажи обязательна. Право собственности на него возникает с момента регистрации.
Наш комментарий
Владимир Колганов, юрист юридической компании «Генезис»:
– 1) Что такое гараж с точки зрения закона? Как регулируются сделки по покупке-продаже гаражей?
Гараж – здание и сооружение, помещение для стоянки (хранения), ремонта и технического обслуживания автомобилей, мотоциклов и других транспортных средств; может быть как частью жилого дома (встроенно-пристроенные гаражи), так и отдельным строением.
Определение взято из Свода правил стоянки автомобилей СП 113.13330.2016 от 08.05.2017 г. (п. 3.3 СП)
Стоит учесть, что в данном своде правил даются определения хранению автомобилей боксового и манежного типов (п. 3.19-3.20 СП).
Боксовый тип – хранение автомобилей в отдельных боксах, выезд из которых осуществляется непосредственно наружу или на внутренний проезд.
Манежный тип – хранение автомобилей в общем зале с выездом на общий внутренний проезд.
Металлический гараж – это нестационарный объект, предназначенный для укрытия автотранспортного средства (п. 2.37 Положения по обеспечению санитарного содержания и благоустройства территории городского поселения Воскресенск (утв. Решением Совета депутатов городского поселения Воскресенск Воскресенского муниципального района МО от 30.04.2009 N 216/34)).
В самом определении данного вида гаража указано, что он является нестационарным. Следовательно, он может быть свободно перемещен с места на место без ущерба для его назначения и объектом недвижимости не является.
Соответственно, для признания гаража (строения для хранения автомобиля) объектом недвижимости необходимо, чтобы указанный объект имел прочную связь с землей и его перемещение было невозможно без несоразмерного ущерба его назначению.
Обобщая вышеуказанную информацию, приходим к выводу, что гараж может являться как недвижимым имуществом, так и движимым.
Если гараж относится к движимому имуществу. Регистрировать права на него в Росреестре невозможно. Договор в этом случае можно составить в простой письменной форме.
Если гараж — недвижимое имущество. В этом случае его обязательно нужно регистрировать договор купли-продажи в Росреестре, а право собственности на него возникает с момента регистрации.
Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно ст. 550 ГК РФ Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Договор считается заключенным, если между его сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Договор купли-продажи должен содержать данные, позволяющие определенно установить продаваемый гараж (адрес, кадастровый номер, площадь), а также цену продаваемого гаража. При отсутствии этих данных договор может быть признан незаключенным (ст. ст. 554, 555 ГК РФ).
При этом следует учесть, что при переходе прав на гараж, который является зданием или сооружением, к покупателю также переходит право собственности на занятый таким гаражом земельный участок (ст. 273 ГК РФ; п. 4 ст. 35 ЗК РФ).
2) С какими проблемами может столкнуться покупатель гаража?
Риски при покупке гаража – движимого имущества.
Такие гаражи стоят, как правило, на земле, которая относится к общедомовому или муниципальному имуществу. И при случае такой гараж могут заставить убрать. Если не убрать в добровольном порядке, то могут взыскать расходы в судебном порядке на перемещение и хранение гаража.
Риски при покупке гаража – недвижимого имущества.
Фактически при покупке недвижимого гаража отчуждается два объекта недвижимости – гараж и земля под ним. Может получиться так, что права на землю за продавцом зарегистрированы, а гараж нет и наоборот.
В случае, если право на земельный участок за продавцом зарегистрировано, а гараж нет, то в будущем у нового собственника будет право зарегистрировать право собственности на гараж.
Обратный вариант сложнее. Зарегистрировать землю под гаражом будет возможно, если она никому не принадлежит. В противном случае собственник земли под гаражом волен распоряжаться ей по своему усмотрению и в последствии могут возникнуть проблемы.
Более того могут возникнуть проблемы в части определения границ гаража.
Не рекомендуется приобретать гараж, земля под которым и сама постройка никак не зарегистрированы. На продажу может быть выставлено членство в гаражном кооперативе.
Лучший вариант брать гараж, земля под которым принадлежит одному собственнику и зарегистрирована в установленном законом порядке. Или покупать незарегистрированный гараж, но с зарегистрированной землей под ним.
Помимо проверки документов на постройку и на землю при покупке гаража необходимо проверять все задолженности предыдущего собственника по коммунальным платежам, электричеству, охране.
Не лишним будет узнать в администрации планы на землю, которая расположена под гаражами, т.к. она может быть отдана под застройку в ближайшие годы.
