Не совсем хозяин: какие права ограничивает официальная аренда жилья

Наш комментарий

Надежда Полищук, юрист юридической компании «Генезис»:

“По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Заключая Договор найма жилого помещения, стороны предусматривают как права, так и обязанности, которые они обязуются соблюдать.

Разберем, для начала то, что после заключения договора не вправе делать Наймодатель:

По общему правилу владение вещью – это физическое обладание ею, а пользование – извлечение из нее полезных свойств. Из этого можно сделать вывод, что для владения вещью нередко ничего делать не нужно. Пользование же предполагает активные действия.

В первую очередь хочется отметить, что как как помещение передается другому лицу во временное владение и пользования в целях проживания в нем, то Собственник помещения не вправе с момента заключения Договора данным объектом каким-либо пользоваться, в том числе и входить без разрешения, даже приходить без каких-либо уважительным причин. Условно, если стороны в Договоре предусмотрели такой порядок оплаты как передача наличных денежных средств, то день оплаты, конкретное время Стороны согласовывают, то есть собственник не может прийти в любое удобное для него время.

Наймодатель не может в одностороннем порядке расторгнуть Договор найма жилого помещения без предусмотренных на то законных обстоятельств, к которым относятся:

• невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Если говорить про повышение арендной платы в одностороннем порядке по инициативе Наймодателя, то ст. 614 Гражданского Кодекса РФ указывает на то, что «если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год». Соответственно, можно сделать вывод о том, что Наймодатель не может в одностороннем порядке повысить размер арендной платы.

Теперь необходимо понять, что после заключения договора не вправе делать Наниматель:

По общему правилу в договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 ГК РФ, которая говорит о том, что с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

То есть поселить у себя маму представляется возможным, только лучше заручиться согласием Наймодателя.

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Также наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

При этом наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение, так как если более 6 месяцев он не будет выполнять возложенную на него обязанность, то у Наймодателя возникает право на одностороннее расторжение Договора.

Также стоит отметить, что переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Если мы говорим про то, какие условия рекомендуется включать в Договор найма жилого помещения, то стоит обратить внимание на следующее:

Что касается вопросов оплаты, то в Договоре следует сразу указывать, то, в каком порядке будет проходить оплата: путем перечисления безналичных денег на карту Наймодателя или путем передачи наличных денежных средств. Также обязательно укажите очередность оплаты, по общему правилу Стороны указывают помесячную оплату в определенную дату. Советуем также в Договоре сразу указать, на ком из Сторон лежит обязанность по уплате коммунальных услуг. Не стоит забывать и про включение условий о повышении арендной платы, а именно: если вы согласны, что цена может подняться, то указать пределы ее повышения и сроки, если нет, то прямо предусмотреть такое условие в Договоре.

По общему правилу текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором, а капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма, так что данные условия также советуем включить в Договор найма жилого помещения. \

Что касается срока, на который заключается Договор найма, то он заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет, иными словами вышеуказанный Договор не будет носить бессрочный характер. В соответствии с законом «не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок», что также еще раз подтверждает, что Договор не становится бессрочным”, – указала Надежда Полищук.

https://realty.ria.ru/20231120/arenda-1910528141.html