Собственник строительного гипермаркета «Максидом» (первоначально Castorama) может столкнуться с трудностями, связанными с использованием территории, по которой прокладывается подъезд к торговой точке.

Свежий комментарий управляющего партнера ЮК “Генезис” Артема Денисова для портала Коммерсантъ.

Фабула дела:

26 июля территориальное управление Росимущества уведомило ООО «Касторама РУС» о расторжении договоров аренды со ссылкой на ч. 2 ст. 610 ГК РФ. Эта норма указывает, что если срок аренды не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок, но арендодатель может расторгнуть его, уведомив за три месяца. В июле текущего года столичное ООО «Касторама РУС» подало в Арбитражный суд Пермского края иск об оспаривании решения территориального управления Росимущества. Согласно представленным в суд документам, в июне 2005 года компания подписала с Росимуществом контракт на аренду двух земельных участков в Индустриальном районе Перми. По условиям контракта, первоначальный срок аренды на участки площадью 90,403 тыс. кв. м и 3,284 тыс. кв. м был установлен на 49 лет, после чего условия аренды были изменены. Эти участки, расположенные рядом со строительным гипермаркетом «Максидом» (ранее Castorama), были разделены. В результате, один участок теперь имеет площадь 2,807 тыс. кв. м, а другой — 637 кв. м. Оба этих надела находятся в земле поселений и предназначены для размещения крупных торговых объектов. Согласно данным спутниковых снимков, через эти участки проходит один из подъездов к гипермаркету. Эксперты, общавшиеся с «Ъ-Прикамье», предполагают, что часть первоначального участка могла быть использована для строительства гипермаркета.

Что думает заявитель:

Истец не согласен с данным решением, так как на спорном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие ООО (тип и назначение которых не указаны в судебном акте). Компания «Касторама РУС» придерживается мнения, что расторгать договора можно лишь через суд. Более того, в январе этого года организация получила от Росимущества проект нового договора, в котором стоимость аренды была существенно повышена, в то время как сумма арендной платы в судебных документах также не раскрывается.

Что думает ответчик:

Представители Росимущества заявили, что не признают требования иска от «Касторамы РУС». Они также считают, что истец пропустил срок давности иска, который истек через год после получения уведомления о расторжении, то есть 26 июля 2023 года. В свою очередь, представители ООО настаивали в суде на том, что договор остается в силе, так как территориальное управление предложило арендатору новые условия в 2024 году. «Касторама РУС» утверждает, что срок давности в этом случае составляет три года. Кроме того, они отмечают, что односторонний отказ от аренды недействителен, поскольку противоречит Земельному кодексу в части защиты прав использования недвижимости ООО на указанных участках.

Что решил суд:

Суд признал, что аренда обладает бессрочным характером. Однако в постановлении отражено, что законодательство допускает односторонний выход владельца муниципального или государственного объекта из аренды, если она была оформлена без проведения торгов. Кроме того, Президиум ВАС в 2022 году указал, что вторая часть статьи 610 Гражданского кодекса РФ не требует от арендодателя обоснования причин расторжения договора. Это право не зависит от наличия на арендуемом участке имущества арендатора. Суд отдельно разъяснил ответчику, что он может требовать возмещения за фактическое использование участков после уведомления арендатора. В итоге, ООО «Касторама РУС» было отказано в удовлетворении исковых требований, при этом суд подчеркнул, что истец пропустил срок давности подачи иска.

Артем Денисов в своем комментарии дал юридическую оценку такому решению суда.

Артем Денисов считает решение суда справедливым «во всех отношениях». При этом управляющий партнер отмечает, что объекты недвижимости, которые находятся на участках и принадлежат ООО «Касторама РУС», могут давать обществу преимущества при перезаключении договора аренды земли, но лишь в определенных случаях. «Требование заключить договор в приоритетном порядке может быть поддержано, если эти объекты действительно необходимы для нормального функционирования торгового центра. Однако справедливость цены остается вопросом переговоров сторон»,— пояснил Денисов А.В.

Подробнее: https://www.kommersant.ru/doc/7345719

Суды не рассмотрели более серьезный конфликт, касающийся защиты интересов кредиторов, который возник вследствие корпоративного конфликта истца-банкрота и его брата, превышавшего свои полномочия, действуя по доверенности.

Свежий комментарий управляющего партнера ЮК “Генезис” Артема Денисова для портала PRO банкротство.

Фабула дела:

В 2020 году Алексей Белкин, действуя на основании доверенности от имени компании ООО «ГлобалСтрой Девелопмент», осуществил продажу нескольких земельных участков компании ООО «Строительные инновации-Групп». Конкурсный управляющий ООО «ГлобалСтрой Девелопмент» подал иск в суд против ООО «Строительные инновации-Групп», требуя признать недействительными договора купли-продажи земельных участков и применить последствия недействительности этих сделок. Данные сделки были заключены Алексеем Белкиным от имени истца на основании доверенности. Первоначальный суд удовлетворил иск, установив, что соглашения были подписаны вопреки воле единственного участника компании — Ивана Белкина. Тем не менее, апелляционный и окружной суды отменили это решение, ссылаясь на злоупотребление правом со стороны истца. В своей жалобе в Верховный Суд конкурсный управляющий отметил, что нижестоящие инстанции не учли его аргументы касаемо выведения активов вследствие скоординированных действий имеющихся в отношениях лиц. Судья Верховного Суда РФ Е.Е. Борисова признала доводы жалобы значительными и передала дело в Экономическую коллегию (дело № А79-11408/2020).

Что решили нижестоящие суды:

Арбитражный суд Чувашской Республики рассмотрел иск ООО «ГлобалСтрой Девелопмент» и признал недействительными оспариваемые договоры купли-продажи. Суд установил, что сделки были осуществлены представителем Алексеем Белкиным против желания единственного участника компании Ивана Белкина, что подтверждается заключением экспертизы подписи и дальнейшим поведением Ивана.

Тем не менее, Первый арбитражный апелляционный суд вместе с Арбитражным судом Волго-Вятского округа отменили решение суда первой инстанции и отказали в удовлетворении иска. В своих выводах суды отметили злоупотребление правом со стороны истца, указав на то, что ООО «ГлобалСтрой Девелопмент» получило встречное исполнение по сделкам в форме зачета требований, что было подтверждено уже вступившим в силу судебным решением по другому делу. При этом ни соглашение о зачете, ни основания для его заключения не были признаны недействительными.

Что думает заявитель:

Конкурсный управляющий ООО «ГлобалСтрой Девелопмент» Кирилл Кириллов в кассационной жалобе отметил, что нижестоящие инстанции фактически разобрали корпоративный конфликт, инициированный бывшим руководителем компании Иваном Белкиным. При этом основная задача конкурсного управляющего при оспаривании сделок заключается в защите интересов кредиторов и увеличении конкурсной массы посредством возврата выведенных активов.

Заявитель подчеркнул, что в ходе нового судебного разбирательства он ссылался на недействительность сделок, являющихся частью схемы вывода ликвидных активов должника в связи с согласованными действиями связанных с ним лиц. ООО «ГлобалСтрой Девелопмент» представляет собой техническую компанию, созданную для определенной цели и фактически не осуществляющую настоящую деятельность. В результате ряда взаимосвязанных сделок с участием ООО «Строительные инновации-Групп» образовался искусственный долг с целью контроля со стороны аффилированных с должником лиц над процедурой банкротства. Эти обстоятельства были установлены в процессе дела о банкротстве ООО «ГлобалСтрой Девелопмент», однако судебные инстанции не оценили их при рассмотрении текущего спора.

Что решил Верховный Суд:

Судья Верховного Суда Е.Е. Борисова признала аргументы жалобы значительными и передала дело в Экономическую коллегию.

Почему это важно? Артем Денисов дал комментарий для портала PRO банкротство.

ВС РФ с большей долей опять возьмет на себя роль экстраапелляции и укажет на несоответствие выводов нижестоящих судов тем или иным материалам дела. При этом наверняка будет указано на отсутствие необходимости брать во внимание правовые выводы судов по параллельным делам и рассматривать их только в контексте доказательственного, но не преюдициального значения. В общем, нижестоящим судам предстоит пересобрать этот пазл иным образом и сделать правовые выводы по новому сценарию.

Подробнее: https://probankrotstvo.ru/news/vs-rassmotrit-spor-ob-osparivanii-sdelok-dolznika-7563